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최근 대한민국 기획재정부는 2023년 7월4일 제 18차 비상경제민생회의를 개최하여 23년 하반기 경제정책방향을 확정, 발표하였습니다.
여기서 최근 집값 하락으로 매매값, 전세값이 동반하락하면서 역전세 위기를 맞아 전세보증금반환이 어려워진 집주인들을 위한 전세보증금 반환대출에 대한 해소방안으로 임차인의 보증금반환을 용이하게 할 수 있도록 임대인들에게 한시적 특별대출을 해주기로 결정하여 알아보기로 합니다.
역전세 다주택자 전세보증금 반환대출 필요성
최근 주택 가격 하락에 따른 ‘역전세난’으로 전세보증금 반환에 부담을 겪는 집주인이 늘고 있습니다. 새로운 세입자가 구해지지 않은 상황에서 수중에 당장 동원할 수 있는 현금이 없다면 결국 은행 대출을 통해 해결해야 합니다. 이때 눈여겨볼 만한 상품이 바로 ‘전세보증금 반환대출’입니다.
이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로서, 되도록 많은 세입자들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원하기 위함입니다,
전세보증금 반환대출 도입의 배경
최근 변동성이 완화된 가운데, 취약부문 리스크에 유의 필요한 가운데
인플레 압력 둔화, 시장안정조치 등으로 변동성이 완화 되고 있습니다.
원/달러 환율은 1300원 초반에서 유지되고 있습니다.
다만, 그간 누적된 금리인상 및 건설경기 둔화 영향 등으로부동산 PF, 한계기업 등 취약부문 리스크 요인 잠재되어 있습니다.
주택가격은 완만한 조정이 이루어지는 가운데, 심리m 거래가 회복되는 등 시장 연착륙 진행중입니다.
1) 서울 APT 매매수급지수(100↑:사자>팔자)
: (4.1주)71.4 (5.1주)76.2 (6.1주)83.9 (4주)85.4
2) 전국 APT 거래량(만건, 국토부)
: (‘23.1) 1.8 (2) 3.1 (3) 3.9 (4)3.5 (5) 4.1
3) 다만, 역전세 우려 등 임대차 시장을 중심으로 서민 주거안정 저해요인 집중 관리 필요한 상황입니다.
역전세 다주택자 전세보증금 반환대출 한도, 자격, 금리
- 대출규제완화
세입자 보호조치를 전제로 7월말부터 1년 한시적으로 24년 7월까지 임차보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한해 대출규제를 완화하기로 했습니다. - 임대사업자, 다주택자
RTI (임대소득 대비 이자비용)을 하향 조정하여 현재 1.25~1.5배인 기준을 1배 수준으로 내려 완화해 줍니다.
다주택자는 새활안정자금 대출을 이용하여 보증금 반환에 사용할 수 있습니다. 기존 한도는 2억원이었지만 상향하여 기존 LTV, DTI 60% 한도내에서 받을 수 있스니다. - 개인
DSR 40%적용을 하는 대신, DTI 60%를 적용하여 특례보금자리론 대출수준으로 완화를 해 줍니다.
1) 지원대상
보증금 반환기일이 도래하였지만, 기존보다 전세시세가 낮아져서 역전세를 맞은 집주인에 한하며, 여기서 집주인이라 함은 개인, 임대사업자 아파트, 연립주택, 다세대, 주거용 오피스텔을 소유한 사람을 뜻합니다.
2) 대출금액, 금리
보증금 차액 내에서 지원이 원칙이지만, 다음 세입자를 구하지 못한 상황이라면 특약을 전제로 대출한도 내에서 전세보증금대출이 가능합니다. 또한 집주인이 해당 주택으로 입주하는 것도 가능합니다.
한도는 전세금 한도내에서 차액지원이 원칙이지만, 필요시 전세금 전액 대출 후 차액상환 가능합니다.
금리는 연4% 수준으로 저렴한 편입니다.
3) 대출관리
후속 세입자를 보호하기 위해 대출, 전세금 반환목적외 사용금지를 하도록 하여 반환대출 금액은 은행이 세입자에게 직접 반환하는 형식을 취합니다. - 의무보증
임대사업자 의무보증 가입요건을 개선하되, 기존 등록 임대주택에 대하여는 충분한 유예기간을 부여하여 추진하기로 했습니다.
다음 세입자를 못구하였거나, 집주인이 입주하고자 할때도 대출 가능
만약 후속 세입자가 못구해지고, 집주인이 해당 주택에 직접 입주하고자 할때에도 대출이 가능합니다. 집주인이 입주하고자 할때의 절차는 다음과 같습니다.
1. 대출상담, 신청
입주하고자 하는 집주인은 시중은행에 직접 신청하면 됩니다.
DTI는 60%, RTI는 1배 한도 내에서 가능하므로 집값의 60%까지는 대출이 가능합니다.
2. 대출심사, 실행
3. 자가거주
집주인은 대출실행 1개월 내 전입신고서를 은행에 제출합니다.
4. 모니터링
은행은 집주인이 최소 2년간 실거주하는지 거주 의무 모니터링을 실시합니다.
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