국토교통부 실거래가 신고 개정

국토교통부 실거래가 신고 개정, 해외 거주 외국인 부동산 취득 2023

국토교통부 실거래가 신고 개정안이 공표되었습니다. 부동산 거래신고에 관한 법률, 일명 ‘거래신고법’의 시행령과 시행규칙이 국토교통부(장관 원희룡)에 의해 8월 22일에 공포・시행되었습니다. 이 개정으로 인해 부동산 거래 시장에서의 효율적인 조사와 관리가 강화될 것으로 기대되고 있습니다. 이 개정은 거래신고법 제6조에 따른 거래신고내용의 조사와 이에 따른 제도의 개선을 목적으로 하고 있습니다.

개정안 도입 배경

실거래 기획조사 결과에 따르면, 최근 거래 침체와는 상관없이 외국인의 주택 매수 비율이 꾸준히 증가하고 있음을 확인할 수 있습니다. 특히, 해외자금 불법 반입을 통한 주택 대량 매입과 초고가주택 매수 등의 특이한 동향이 나타났습니다.


2017년에는 전체 주택 거래 건수 중 외국인 매수 건수가 6098건으로 0.64%에 그쳤으나, 이후 연도마다 지속적으로 증가하여 22년 9월 말까지 6772건으로 기록되었습니다. 이는 1.21%의 비율로 나타난 것입니다.

2021년을 기준으로 국적별로 살펴보면, 중국인이 71.2%로 가장 많은 부동산을 매입한 것으로 나타났습니다. 미국인도 13.4%로 상당한 비중을 차지하였으며, 지역별로는 경기 지역이 35.6%, 인천이 13.7%, 서울이 13.6%로 매수가 활발하게 이루어진 것으로 조사되었습니다.


외국인은 국내 주택을 취득할 때 본국 은행을 통해 대출을 받을 수 있는 등 자금을 조달하는 것이 용이합니다. 이는 내국인에 비해 상대적으로 자금 확보 여력이 크다는 점에서 주목할 만합니다. 또한, 다주택자 중과세 적용을 위해 필요한 외국인 세대현황 파악 등이 어려움을 겪고 있는 실정입니다. 이러한 문제점으로 인해 내국인과의 역차별 논란이 계속되고 있습니다.

외국인의 위법의심행위 증가

한국 국토교통부의 조사 결과에 따르면, 외국인 거주자들 사이에서 적발된 위법한 행위는 총 567건이었습니다. 이에 대한 분석을 국적별로 실시한 결과, 가장 많은 위법행위가 중국인 314건(55.4%)에서 발견되었습니다. 그 뒤를 이어 미국인 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%)이었습니다. 특히 중국인의 위법행위 유형을 자세히 살펴보면 해외자금 불법반입 59건, 무자격 임대업 36건, 탈세 의심 54건, 편법대출 8건, 명의신탁 7건, 거짓신고 등이 포함되었습니다.

지역별로 살펴보면, 경기도 지역에서 가장 많은 위법행위가 발견되었습니다. 경기도에서 적발된 위법행위는 총 185건(32.6%)으로 나타났습니다. 뒤를 이어 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 등이 랭크되었습니다. 이는 전체적으로 수도권에서 적발된 위법행위가 총 421건으로, 전체 적발 건수의 74.2%를 차지하는 결과였습니다. 수도권 지역에서의 위법행위 유형 또한 자세히 들여다보면 해외자금 불법반입 103건, 무자격 임대업 45건, 탈세 의심 69건, 편법대출 21건, 명의신탁 6건, 거짓신고 등이 포함되었습니다.

외국인 거주지 불분명 문제와 국토교통부 실거래가 신고 개정 방안

2022년 외국인 주택투기 기획조사에서 드러난 문제들을 개선하고 거래의 투명성을 확보하기 위한 목적으로 국토교통부는 ‘거래신고법’의 시행령과 시행규칙을 개정했습니다. 특히, 외국인의 거주지 불분명 문제는 거래의 신뢰성을 해칠 수 있는 요소로 작용하였습니다. 정부는 이를 해결하기 위해 외국인 매수인이 국내에 주소나 거소를 두지 않을 경우 위탁관리인을 지정하도록 의무화하는 내용이 추가하였습니다. 이로써 거주지 불분명 문제를 예방하고 거래의 신뢰성을 높이는 데 기여하고자 함 입니다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 매수인이 국내에 주소나 거소를 두지 않을 경우 위탁관리인을 지정・신고하도록 의무화하는 조치가 도입되었습니다. 또한, 국내에 장기 체류하는 외국인인 경우 외국인등록(또는 국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 함으로써 국내 거주 외국인의 주소 확인이 내국인과 동일한 방식으로 이루어질 수 있도록 하였습니다.

외국인 정보 확보를 위한 출입국기록 및 건강보험정보 활용

거래의 신뢰성을 높이기 위해 국토교통부는 외국인의 국내 거주여부 확인을 위해 출입국기록과 건강보험정보를 활용하는 근거를 마련하였습니다. 이를 통해 정확한 거주 여부를 확인하고 투명하고 안정적인 거래를 지원하고자 하였습니다.

시행령 주요 개정 사항

  1. 위탁관리인 지정, 신고 의무화: 매수인이 국내에 주소나 거소를 두지 않을 경우 위탁관리인의 인적사항을 신고하는 의무가 도입되었습니다. 이를 통해 거래의 신뢰성을 확보하고 조사의 효율성을 높이고자 합니다.
  2. 자료제공 요청근거 마련: 신고관청 등은 외국인의 출입국기록과 외국인 직장가입자, 피부양자 간의 관계에 관한 자료 등을 관련 행정기관에 요청할 수 있는 근거를 마련하였습니다. 이를 통해 거주 여부와 관련된 정보를 확보하고자 함 입니다.

시행규칙 주요 개정 사항

  1. (국내 장기체류 외국인의 실거주지 확인서류 제출 의무화) 국내 장기체류 외국인에 대하여 외국인등록(또는 국내거소신고) 사실증명서를 제출토록 하였습니다.
  2. (위탁관리인 지정・신고 의무화에 따른 서식 개정) 부동산거래계약 신고서, 변경신고서 및 신고필증 서식에 위탁관리인란을 추가하고 변경신고 대상에 위탁관리인 변경 사항을 추가하였습니다.
  3. (거래계약의 체결일 의미 명확화) 거래계약의 체결일이란 거래계약의 중요 부분에 대하여 거래당사자가 합의한 날을 말하며, 합의와 더불어 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 경우에는 그 지급일을 거래계약의 체결일로 보기로 하였습니다.

이번 개정안으로 인해 기대되는 효과

국토교통부측은 이번 개정을 통해 부동산시장에서의 시세 교란행위에 대한 조사 및 대응이 효과적으로 이루어질 것으로 기대했습니다. 이 개정으로 부동산 거래의 투명성과 신뢰성을 높이는 데 큰 기여를 할 것으로 기대된다는 평입니다.

부동산 시장의 건강한 성장을 지원하고 투자 환경 개선에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 새로운 규정에 따른 이해와 이행이 중요하며, 이를 통해 국내 부동산 시장의 안정성을 높이는 노력이 계속될 것으로 예상됩니다.

국토교통부 실거래가 신고 개정

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